A Reurb poderá ser promovida por loteadores e incorporadores que deram origem aos núcleos urbanos informais, sem prejuízo das sanções cabíveis (penais, cíveis, administrativas), decorrentes de irregularidades no loteamento ou na incorporação até o ano de 2016.

"Conforme art. 17 da Medida Provisória nº 1.085 de 27 de Dezembro de 2021, que alterou o Art. 76, §1º da Lei 13.465/17, o procedimento administrativo e os atos de registro decorrentes da Reurb deverão ser feitos por meio eletrônico".

O processamento da Reurb compreende 7 fases/ etapas conforme disposto no artigo 28 da Lei Federal n° 13.465 de 2017 e artigo 21 do Decreto Federal n° 9.310 de 2018, vejamos:

Art. 28. A Reurb obedecerá às seguintes fases:

I - requerimento dos legitimados;

II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;

III - elaboração do projeto de regularização fundiária;

IV - saneamento do processo administrativo;

V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;

VI - expedição da CRF pelo Município; e

VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Nessa medida, faz-se necessário detalhar quais ações e situações podem ocorrer em cada etapa para melhor compreensão e aplicabilidade da Reurb.

Os dispositivos legais que estabelecem como deve ser processada a etapa do requerimento da Reurb são os art. 14 da da Lei Federal nº 13.465/2017 e art. 7° do Decreto Federal nº 9.310 de 2018. Poderão requerer a regularização:

- A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;

- Os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações e certas organizações sociais;

- Os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;

- A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;

- O Ministério Público.

O requerimento será feito ao Município em que está inserido o núcleo a ser regularizado. Quando o próprio Município for o requerente, o requerimento formal será dispensado, e o processamento da Reurb terá início na etapa 2. Esse requerimento é o documento necessário para instaurar o processo no município, devendo ser apresentado por um dos legitimados. No caso de iniciativa do próprio Poder Público municipal, este instaura o processo de Reurb de forma direta.

Os legitimados poderão promover os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro, mas quem é competente para aprovar a Reurb é o Município.

Os artigos 31 da Lei Federal n° 13.465/2017 e 24 do Decreto Federal nº 9.310/2018 estabelecem os atos que devem ser praticados no processamento administrativo da Reurb.

Como primeiro ato o Município deverá instaurar, por meio de Decreto do poder executivo municipal, a Reurb, bem como classificar e fixar, no prazo de até cento e oitenta dias, uma das modalidades da Reurb - Regularização fundiária de interesse social ou de interesse específico, Reurb-S ou Reurb-E - ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento. Nos casos em que a Reurb for requerida pela União ou pelos Estados, a classificação será de responsabilidade do ente federativo instaurador, Art. 30, § 1° e 2° da Lei Federal n° 13.465/2017 e Art. 23, § 1° e 2° do Decreto Federal 9.310/18.

Na sequência, o Município dará início ao procedimento destinado à identificação dos titulares de domínio sobre a área objeto de regularização e notificação destes titulares e dos confrontantes acerca do procedimento que está sendo realizado, bem como iniciar o cadastramento das famílias ocupantes do núcleo.

O Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser regularizado. Nessa etapa, o Município deverá realizar buscas no Cartório de Registro de Imóveis local, bem como colher informações dos ocupantes da área em busca de maiores informações sobre o histórico de ocupação do núcleo.

Tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.

Tratando-se de imóveis públicos municipais, o Município deverá notificar os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.

Como será a Notificação

A notificação será feita por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se efetuada quando comprovada a entrega nesse endereço.

Deverá ser feita uma publicação por meio de edital, com prazo de 30 dias, constando, de forma resumida, a descrição da área a ser regularizada, quando: I- o proprietário e os confinantes não encontrados; e II – houver recusa da notificação por via postal por qualquer motivo.

Não há na legislação vigente nenhuma indicação de quais profissionais podem exercer as atividades inerentes a cada etapa ou medida a ser assegurada no processo, exceto com relação ao projeto de regularização fundiária, que condiciona que seja um profissional vinculado ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA ou ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU com apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Sendo assim, levando em consideração o conjunto de medidas que incorporam o conceito de regularização fundiária urbana bem como estudo acerca da aplicação prática da Reurb sugerem-se como profissionais mais indicados a compor a equipe que irá realizar atividades voltadas a Reurb, os seguintes profissionais:

A Reurb, como dispõe a Lei Federal nº 13.465/2017, possui os seguintes objetivos, de acordo com o artigo 10:

Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios:

I - identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior;

II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;

III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;

IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda;

V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;

VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;

VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;

VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;

IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;

X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;

XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;

XII - franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.

Visto isso, destacamos a garantia do direito social à moradia digna, o acesso à infraestrutura e serviços públicos 15 essenciais, além de conceder direitos reais, o que cumpre a função social da cidade, da propriedade e a melhoria das condições de vida da população.

As ocupações irregulares existem em grande parte dos municípios do estado, e são, na maioria das vezes, formadas pela população de baixa renda, a qual não possui acesso à moradia e serviços básicos públicos, como distribuição de água, energia elétrica e saneamento. Regularizar tais áreas traz segurança e dignidade aos moradores, e ainda permite adequada gestão do território urbano

O direito à moradia está previsto no artigo 6º da Constituição Federal como direito social fundamental, e ao realizar a regularização fundiária o município dá eficácia ao direito à moradia digna e ordena o uso do solo urbano, gerando informações para arrecadação de tributos, tornando possível a função social da propriedade, seus respectivos direitos reais, e dando segurança aos ocupantes.